BASTA
FAKE-NEWS!!
Girano in questi giorni non solo “fake-news” ma anche opinioni, autorevoli o presunte tali, che stanno contribuendo non poco a creare confusione e false speranze nei proprietari e, soprattutto, nelle attività in affitto.
Il punto centrale è se le attività, di qualunque ordine e grado, possano sospendere il pagamento del canone di locazione.
Ora, è ben noto a tutti che, con la pubblicazione del Decreto del Presidente del Consiglio del 9 marzo e con i successivi decreti, meglio noti come “Io sto a casa” la zona rossa è stata, di fatto, estesa a tutto il territorio nazionale. Il Governo ha disposto la chiusura obbligatoria di moltissime attività non essenziali, misura che associata al divieto di circolazione e spostamento, anche da città a città, comporta pesantissime ripercussioni sull’economia del territorio. La situazione è aggravata, poi, dalla chiusura di molte attività di servizi e del terziario e da quelle ferme perché sono rimaste senza lavoro, a causa di altre aziende costrette a fermare il ciclo produttivo.
Fra i settori maggiormente colpiti, se non il più colpito, vi è il comparto dell’artigianato e del commercio, ma anche quello industriale, sia perché il Covid-19 assume rilievo quale causa di impossibilità naturale al regolare svolgimento dell’attività – sia per la quarantena che per i limiti alla circolazione delle persone – ma anche per l’impatto del virus sulla salute dei lavoratori e dei clienti. A ciò si aggiungano le inevitabili ripercussioni causate dall’irregolare funzionamento della catena di forniture e approvvigionamenti che, a volte, rende di fatto impossibile garantire uno svolgimento corretto e puntuale delle attività.
Questa situazione comporta la necessità di prevedere misure temporanee che consentano a tutte le attività con P.IVA di poter superare questa fase, imprevedibile in termini di durata, con minor danno possibile.
E siccome non sembra, al momento, che il Governo abbia come priorità la salvaguardia dei rapporti di locazione “con P.IVA”, ecco che alla cosa devono pensarci i privati.
Si tratta in molti casi di somme importanti che, oggi, diventano pesanti per qualsiasi attività, alla luce del fatto che le aziende, a causa della diffusione del Coronavirus sul territorio nazionale, a fronte di una drastica, fulminea ed inattesa contrazione e/o azzeramento delle proprie entrate, si ritrovano a fronteggiare molteplici difficoltà di natura economica, di non facile risoluzione.
La domanda ricorrente in questi giorni è, infatti: “Posso sospendere il pagamento dell’affitto?”.
La risposta è tutt’altro che semplice, dato che la legge prevede ipotesi di revisione delle condizioni contrattuali, che vanno però confrontate con quanto prevede il singolo contratto di affitto firmato dalle parti. Il Codice civile prevede qualche “via d’uscita” nel caso in cui il conduttore sia impossibilitato ad eseguire il pagamento dei canoni per cause a lui non imputabile. Ma occorre capire che, da un punto di vista prettamente giuridico, la situazione creatasi con il Covid-19 è anomala, non è mai accaduta, difficilmente le parti potevano immaginarla, non esistono sentenze in merito.
Onde evitare che la cosa si aggravi, cioè che i pagamenti non effettuati superino una soglia di criticità non più sanabile, la cosa migliore è che le parti (inquilino e proprietario) raggiungano un accordo al fine di ridefinire e rimodulare le condizioni ed i termini economici del contratto di affitto fino a quando sarà cessata l’emergenza.
Accordo che, però, dovrà essere costruito in modo da non violare le leggi in vigore e da non stravolgere il contratto in corso!
Pensare di limitare gli interventi al solo credito d’imposta, in un contesto imprevedibile come questo, non servirebbe assolutamente a nulla. Una procedura di salvaguardia, invece, evita sia molte chiusure che molte cause di sfratto, che aggraverebbero poi la situazione di negozi sfitti (a danno anche dei proprietari).
Non ci nascondiamo una certa preoccupazione per quello che leggiamo in questi giorni, dato che, pur tendendo a proporre una possibile riduzione del canone, il tenore degli interventi da per “scontate” situazioni che, a livello giurisprudenziale, sono tutt’altro che pacifiche se applicate ai contratti ex art. 27 e ss. L. 392/78 (locazioni ad uso diverso dall’abitativo).
Si tratta di una situazione nuova, non prevedibile, mai affrontata prima in un tribunale. Nemmeno possiamo rifarci alle eventuali previsioni o precedenti delle zone terremotate, essendo un evento comunque locale e non a carattere generale come l’emergenza Covid-19.
L’unica cosa certa, dal punto di vista contrattuale, è che non v’è responsabilità in capo a nessuna delle parti. Che la sospensione dell’attività avvenga su ordine dell’autorità è certa, così come ciò configura l’ipotesi di forza maggiore ex art. 1256 del Codice civile, che poi questa possa con certezza essere invocata davanti al giudice a giustificazione di un’eventuale sospensione e/o autoriduzione è problema tutt’altro che semplice e scontato.
Incide anche la data di firma del contratto perché se è avvenuta dopo l’8 gennaio 2020 abbiamo parecchi dubbi che sia invocabile. Un giudice potrebbe ritenere che il rischio è stato calcolato.
A livello legislativo, ad oggi, non v’è traccia alcuna nei DPCM di aiuti concreti alle locazioni. E’ stato introdotto solo un bonus fiscale del 60%, sul solo mese di marzo, a condizione che il canone sia effettivamente pagato.
Questo però lascia perplessi. Se un’attività ha i soldi per pagare, appare difficile invocare lo “stato di necessità”. Così come appare difficile capire, ad oggi, come si possa effettivamente usufruire del credito d’imposta se le attività non hanno risorse nemmeno per rimanere aperte, figuriamoci per pagare le tasse. E se, invece, non pagano l’affitto, niente credito d’imposta.
Insomma, molta retorica, ma zero sostanza.
Rimane poi il problema di quale interesse ha, o dovrebbe avere, il locatore a rivedere gli accordi. Tutto tace.
Un ALLARME crediamo vada lanciato: ATTENZIONE a chi vi propone di comunicare al locatore che si sospende il pagamento dell’affitto!!
Girano ipotesi di sussistenza di un diritto derivante dall’impossibilità di utilizzare l’immobile.
ATTENZIONE!!
L’impossibilità non dipende dalla situazione oggettiva dello stabile, che legittima la riduzione (o concordata o definita dal giudice) perché l’interruzione non dipende assolutamente né da un atto o mancanza riferibile al locatore, né dal venir meno dell’idoneità dei locali.
ATTENZIONE a dare per certe situazioni che tali non sono, perché si rischia di ingenerare nelle aziende la convinzione che dai DPCM derivi una sorta di diritto “quasi automatico” alla sospensione o alla riduzione del canone cosa alla quale, quindi, il locatore vi si dovrebbe adeguare.
Tutt’altro!
Si rischia un incremento esponenziale degli sfratti!!
Ad oggi nessun DPCM è entrato così nel merito dei rapporti fra privati, quali sono i contratti ex art. 27, né siamo così sicuri che il Governo lo faccia, almeno nel periodo dell’emergenza. In ogni caso, un eventuale diritto di autosospendere il pagamento del canone potrà derivare solo da apposita norma di legge che, per non incorrere in eccezioni di incostituzionalità, dovrà essere applicata a qualsiasi contratto di locazione, senza previsione di limiti o esclusioni.
INVITIAMO PROPRIETARI E INQUILINI A PRENDERE CONTATTO CON NOI SE VOGLIONO SAPERE COSA POSSONO REALMENTE FARE SENZA RITROVARSI CON BRUTTE SORPRESE!!
Abbiamo attivato una mail dedicata:
Oppure è possibile chiamare il numero unico provinciale: 0331 770354