CONTRATTI DI LOCAZIONE ED EMERGENZA COVID-19
SOSPENSIONE O RIDUZIONE DEL CANONE?
Con la pubblicazione dei vari decreti, meglio noti come “Io sto a casa”, il Governo ha disposto che le persone fisiche rimangano in casa, nonché la chiusura obbligatoria di moltissime attività non essenziali, misure che, se associate al divieto di circolazione, comportano pesantissime ripercussioni sull’economia del territorio.
In questi giorni, oltre ai problemi riguardanti i contratti di locazione ad uso diverso, iniziano ad emergere anche le prime questioni su quelli ad uso residenziale, con particolare riguardo ai contratti per studenti universitari. Il ragionamento che sto per fare è valido per entrambe le ipotesi anche se, ovviamente, le questioni attinenti le locazioni ad uso diverso andranno trattate con maggior cautela.
In questi giorni, oltre ai problemi riguardanti i contratti di locazione ad uso diverso, iniziano ad emergere anche le prime questioni su quelli ad uso residenziale, con particolare riguardo ai contratti per studenti universitari. Il ragionamento che sto per fare è valido per entrambe le ipotesi anche se, ovviamente, le questioni attinenti le locazioni ad uso diverso andranno trattate con maggior cautela.
Intanto sgomberiamo il campo da qualsiasi soluzione “stravagante” prima che qualcuno pensi sia possibile consigliarla agli associati: la legge non consente, per nessun motivo (tranne specifiche e limitate ipotesi normate), al conduttore di autoridurre il canone ovvero sospenderne il pagamento.
Nel Codice civile c’è qualche “via d’uscita” nel caso in cui il conduttore sia impossibilitato ad eseguire il pagamento dei canoni per cause a lui non imputabile, ma occorre capire che, da un punto di vista prettamente giuridico, la situazione creatasi con il Covid-19 è anomala, non è mai accaduta, difficilmente le parti potevano immaginarla, non esistono sentenze in merito o che siano assimilabili a questa situazione. Onde evitare che la cosa si aggravi, cioè che i pagamenti non effettuati superino una soglia di criticità non più sanabile, la cosa migliore è che le parti raggiungano un accordo al fine di ridefinire e rimodulare le condizioni ed i termini economici del contratto di affitto fino a quando sarà cessata l’emergenza.
Le ipotesi sono: azzerare il canone, sospenderlo, ridurlo.
Fiscalmente non è possibile cancellare (azzerare), anche solo per qualche mese, il pagamento dell’affitto dato che, per la proprietà, non vi sarebbe utilità, essendo il canone tassato per competenza e non per cassa. Non percepirebbe nulla, ma pagherebbe le tasse ugualmente.
La sospensione segue più o meno quanto sto per dire per la riduzione, con l’unico limite che, rinviando il pagamento del canone, il locatore pagherà comunque le tasse per competenza, anche se l’incasso effettivo è differito.
La terza ipotesi è la riduzione temporanea. In pratica viene modificato, anche se per breve tempo, il contratto, cosa delicata e rischiosa se fatta da chi non è competente!
Le parti, in questo assistite da Confabitare, dovranno sottoscrivere un accordo integrativo e modificativo del contratto, a carattere temporaneo. In pratica questi saranno i passaggi fondamentali:
1) Locatore e conduttore concordano di diminuire il canone, anche in misura "simbolica". Ad esempio: pagavo 500,00 al mese, ne pago 50,00 o 5,00.
2) Sottoscrivono un accordo che, a tutti gli effetti di legge, diventa parte modificativa ed integrativa del contratto in vigore.
3) La tassazione ai fini delle imposte dirette, per il periodo di validità della modifica, verrà calcolata sul nuovo canone ridotto, considerando quindi quello effettivamente pagato.
4) Per la scrittura di riduzione del canone non v’è obbligo di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate anche se si consiglia di porre in essere l'adempimento (che non comporta alcun versamento a titolo di imposta di registro e di bollo) per allineare il canone ridotto a quello del contratto originario così da prevenire possibili accertamenti fiscali.
5) La registrazione trova la propria utilità sotto molti profili giuridici e consente di mettere al riparo il locatore da possibili brutte sorprese.
6) La registrazione della scrittura privata non può essere effettuata utilizzando il sito dell'Agenzia delle Entrate; in caso di impossibilità di ricezione cartacea della stessa da parte degli sportelli degli uffici preposti, si consiglia vivamente di inviare il file della stessa in pdf, firmato dalle parti, anche con firma digitale, a mezzo PEC all’AA.EE così da dare data certa dell’avvenuta riduzione del canone.
INVITIAMO PROPRIETARI E INQUILINI A PRENDERE CONTATTO CON NOI SE VOGLIONO SAPERE COSA POSSONO REALMENTE FARE SENZA RITROVARSI CON BRUTTE SORPRESE!!
Abbiamo attivato una mail dedicata:
Oppure è possibile chiamare il numero unico provinciale: 0331 770354